I cinque passi da compiere per realizzare una casa prefabbricata in legno

A chi abbia letto la guida sulle case in legno risulta già chiaro che i prefabbricati in legno sono case a tutti gli effetti, certo differenti per materiali e tecniche costruttive dalle case tradizionali in laterocemento, ma case. Case da abitare per molti anni, che devono garantire stabilità, durata e tutti i comfort di cui si necessita. Come per le case tradizionali in muratura, anche i prefabbricati in legno destinati a scopo abitativo sono sottoposti alla normativa edilizia e urbanistica vigente.

In questo articolo vedremo quali sono i cinque passi da compiere per la realizzazione di una casa prefabbricata in legno.

1 - SCELTA DEL TERRENO

Come succede per molti altri luoghi comuni sui prefabbricati, c'è la sbagliata convinzione che una casa prefabbricata sia un edificio da montare e smontare a piacimento, una sorta di roulotte in legno che permetterebbe di offrire semplicemente un posto per dormire senza dover sottostare ai vincoli legislativi previsti per le case in muratura.
Ovviamente un simile – ed errato – luogo comune nasce dalla altrettanto erronea convinzione che le case in muratura siano "le" vere case, mentre quelle prefabbricate siano edifici di seconda scelta, tutt'al più utilizzabili per brevi soggiorni di vacanza, per un campeggio, o come rifugi in campagna. Niente di più sbagliato. Essendo i prefabbricati case a tutti gli effetti, anch'esse, come tutte le case, necessitano di un terreno edificabile dove poterle costruire. Non è legislativamente possibile, ed è altresì eticamente biasimabile, costruire su terreni non edificabili (ad esempio su terreni agricoli) in deroga alla normativa vigente. La costruzione di una casa prefabbricata non è un escamotage per aggirare la normativa edilizia.
Pertanto, se si dispone di un terreno edificabile, si può passare direttamente alla fase successiva, il progetto.

In caso contrario, bisognerà provvedere all'acquisto del terreno. Come avviene per la costruzione di qualsiasi altra casa, nella stragrande maggioranza dei casi, la commercializzazione dei terreni edificabili è affidata alle agenzie immobiliari che si occupano anche della compravendita di lotti edificabili e generalmente sanno valutare qual è la capacità edificatoria del lotto in base alla normativa e ai vincoli del posto.

I terreni edificabili liberi e disponibili non sono molti e, in genere, sono molto costosi, ma ciò vale per qualsiasi tipo di casa si voglia costruire. Esiste anche la possibilità di acquistare un terreno nel quale esiste già un edificio da ristrutturare. Spesso si tratta di vecchi edifici per la cui ristrutturazione potrebbe essere conveniente la demolizione dell'edificio e la ricostruzione in altri materiali, con il mantenimento della forma originaria, piuttosto che provvedere alla ristrutturazione in opera (magari l'edificio è molto vecchio e malandato, oppure è scarsamente isolato e i lavori di ristrutturazione risulterebbero troppo onerosi, e così via).

Laddove si decida di demolire il vecchio edificio, sostituendolo con un prefabbricato in legno che mantenga la sagoma originaria, si attua quella che viene definita una "sostituzione edilizia". Un esempio di questa tipologia di intervento è l'edificio polifunzionale (scuola e asilo nido) di San Biagio di Callalta (Treviso) di cui abbiamo parlato nel capitolo della guida dedicato all'edilizia pubblica in legno.

In ogni caso, sia che si voglia acquistare un terreno libero, sia che si decida di abbattere un edificio già esistente, è necessario che il terreno sia edificabile. Non esistono deroghe a questa norma. Come avviene anche per le case tradizionali, anche per i prefabbricati in legno sarà opportuno innanzitutto procedere alle verifiche geologiche del terreno e, ovviamente, sarà necessario valutare qual è la capacità edificatoria del lotto, quanto potrà essere grande l'edificio, quali sono – se ci sono – i vincoli paesaggistici e urbanistici previsti nel proprio comune e così via.

2 - IL PROGETTO

Una volta che si dispone del terreno sul quale poter costruire, si può procedere alla progettazione della casa. Anche in questo caso, come avviene per le case in muratura, è necessario che il progetto venga realizzato da un progettista qualificato e iscritto all'albo. Può trattarsi di un ingegnere, un architetto o un geometra, il quale si occuperà della stesura del progetto e della sua presentazione presso gli uffici comunali competenti.

Se non si dispone di un tecnico progettista di fiducia, talvolta è possibile rivolgersi alla ditta che materialmente effettuerà la realizzazione del prefabbricato in legno. Spesso, specie se si tratta di grandi aziende, tali ditte offrono anche un servizio di progettazione, il più delle volte affidandosi a studi di progettazione esterni con i quali hanno dei rapporti di collaborazione e di fiducia.
In ogni caso, il progettista avrà il compito di stilare il progetto dell'abitazione tenendo conto sia delle esigenze del cliente in materia di personalizzazione dell'edificio, sia delle esigenze del luogo in cui la casa sarà realizzata (vincoli paesaggistici, morfologici e urbanistici, ad esempio).
Talvolta è lo stesso progettista che si occupa, una volta iniziati i lavori, di seguire la direzione dei lavori e la sicurezza sul cantiere. Qualora si scelgano case a catalogo, il progettista (scelto dal cliente o proposto dall'azienda costruttrice) aiuterà il cliente nella scelta dell'edificio più appropriato e di eseguire le eventuali modifiche e personalizzazioni.

3 - LA TRAFILA BUROCRATICA

Completato il progetto, il tecnico progettista provvederà alla presentazione dello stesso agli uffici comunali competenti, insieme agli elaborati grafici, alle relazioni tecniche e a tutta la documentazione richiesta. Dopo la presentazione del progetto, spetterà all'ufficio comunale l'eventuale approvazione e la concessione delle autorizzazioni necessarie per l'inizio dei lavori. Le modalità di autorizzazione e, in modo particolare, i tempi necessari affinché tutta la trafila burocratica sia conclusa, variano da comune a comune. Non è possibile stabilire con certezza in anticipo quanto tempo ci vorrà affinché si riceva l'autorizzazione, specie se il luogo in cui l'abitazione dovrà sorgere è sottoposto a particolari vincoli paesaggistici o a particolari condizioni geologiche.

L'autorizzazione può avvenire sostanzialmente in due modalità: o viene concessa, sotto forma di silenzio-assenso, dallo stesso ufficio tecnico comunale, mediante la cosiddetta D.I.A. (Dichiarazione di Inizio Attività)[1], oppure il comune affiderà le pratiche ad una Commissione Edilizia, che si riunirà, esaminerà i progetti e, infine – se tutto procede per il meglio – concederà l'autorizzazione a costruire.
A questo punto, i lavori di costruzione possono iniziare.

4 - LE FONDAZIONI E LA PREFABBRICAZIONE

Dopo l'approvazione del progetto è necessario rivolgersi a due aziende diverse affinché possano iniziare i lavori di costruzione. Trattandosi di una casa a tutti gli effetti, come detto più volte, anche un prefabbricato in legno è sottoposto agli stessi vincoli edilizi di una casa tradizionale in muratura. Per cui, anche i prefabbricati vanno ancorati alle fondamenta in cemento armato.
La realizzazione materiale delle fondazioni, degli scavi e delle tracce viene svolta da un'azienda tradizionale, quindi è necessario sceglierne una. Il più delle volte, l'azienda che si occupa della prefabbricazione non svolge i lavori relativi alle fondazioni, ma può capitare che offra anche questo tipo di servizio. In questo caso, generalmente, si tratta di ditte esterne all'azienda di case in legno con le quali queste hanno rapporti di collaborazione più o meno stabili.
In ogni caso, anche se il cliente dovrà cercare da solo la ditta che svolgerà i lavori di fondazione, è necessario che contestualmente venga scelta anche l'azienda che si occuperà della prefabbricazione.
Gli esperti sconsigliano di iniziare i lavori di fondazione senza aver prima scelto l'azienda che materialmente realizzerà il prefabbricato, poiché le due aziende dovranno lavorare in modo congiunto e coordinarsi affinché tutto sia prestabilito fin dall'inizio, in modo che il prodotto finale offra le migliori prestazioni, specie in materia di risparmio energetico.

Il coordinamento tra le due aziende è fondamentale per i prefabbricati poiché, a differenza di un edificio tradizionale costruito in opera, per il quale gli eventuali errori o le pendenze del piano di appoggio possono essere corrette in opera attraverso l'aumento o la diminuzione delle malte, per un prefabbricato ciò non è possibile, e tutto va deciso e calcolato fin dall'inizio. Una volta che la platea in cemento armato è stata realizzata, l'azienda costruttrice di case in legno provvederà ad eseguire tutti i rilievi necessari prima di cominciare la produzione degli elementi, in modo da calcolare esattamente gli eventuali errori e costruire gli elementi in legno in modo appropriato.

5 - LA COSTRUZIONE DEL PREFABBRICATO

Una volta che il progetto è pronto, la trafila burocratica si è conclusa positivamente e la platea è stata realizzata, non resta che procedere alla costruzione dell'edificio. Per i prefabbricati, com'è noto, la gran parte del lavoro si svolge in azienda. È qui che, tenendo conto sia del progetto iniziale che degli eventuali rilievi fatti in seguito alla costruzione della platea, i diversi elementi vengono materialmente realizzati. È qui che si procede alla costruzione delle pareti in legno, le quali arriveranno in cantiere complete in ogni loro parte (compresi gli isolanti e le aperture per finestre e serramenti).

A parte il materiale con il quale sono realizzate, è questa la differenza sostanziale con le case tradizionali in muratura. Per queste ultime la gran parte del lavoro si svolge in cantiere, in opera. Per le case prefabbricate il lavoro in cantiere si limita a montaggio, alla costruzione del tetto e alla realizzazione delle finiture e degli accessori (pavimenti, piastrelle, sanitari, allacci alla rete ecc).

Molte aziende di prefabbricati in legno offrono servizi "chiavi in mano", che comprendono anche la realizzazione del tetto e delle finiture. In sostanza, consegnano la casa pronta per essere abitata. Non è l'unica soluzione costruttiva, ovviamente. Se si dispone di alcune aziende di fiducia, ad esempio per la realizzazione del tetto, è possibile scegliere la modalità "casa al grezzo". In questo caso bisognerà stare molto attenti fin dall'inizio in fase di preventivo, poiché i servizi compresi nella formula "al grezzo" possono variare da azienda ad azienda. Variando i servizi, muterà anche il costo finale dell'abitazione. Quindi già in fase di preventivo è bene accertarsi della tipologia di servizi offerti e di quali servizi, invece, si dovrà far carico il cliente. Con il "chiavi in mano" ciò non accade, poiché tutto viene stabilito fin dall'inizio, ma nulla vieta di potersi affidare a ditte esterne (magari di fiducia, oppure che offrono prezzi particolarmente convenienti, o servizi speciali) per la realizzazione delle finiture.

(fonte immagine in alto)

[1] La D.I.A. è uno "strumento urbanistico utilizzato per l'attestazione di conformità urbanistico-edilizia […]. Consiste in una dettagliata relazione, a firma di un progettista abilitato, corredata da opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici adottati o approvati ed ai Regolamenti Edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie. Il progettista abilitato, che assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica utilità […], deve emettere inoltre un certificato di collaudo finale che attesti la conformità dell'opera al progetto presentato". S. Pileci, Dizionario Tecnico dell'Edilizia, 2002.