La scelta ottimale dei lotti edificabili per le case prefabbricate

Pianificare correttamente la realizzazione di una casa significa non incorrere in errori irrimediabili. Progettare una casa troppo grande, per poi accorgersi dello sbaglio solo dopo aver ottenuto le autorizzazioni, rischierebbe di far perdere denaro e tempo inutilmente. Lo sbaglio si amplifica se il nostro progetto riguarda una casa prefabbricata in legno ideata a regola d'arte.

Paradossalmente, una casa prefabbricata a più piani, risulta avere un costo inferiore, rispetto, ad esempio, ad una monopiano. L'impiego di una risorsa economica superiore deriva dal fatto che, oltre la copertura e altri accorgimenti vari, la superficie edificabile aumenta e così anche il prezzo. In pratica, costruire un'intera casa su un piano comporta la spesa considerevole dell'acquisto del lotto che deve essere in grado di contenere tutta la superficie abitabile richiesta.

I PARAMETRI PER QUANTIFICARE LA SUPERFICIE EDIFICABILE DEI LOTTI

Quale sia la capacità edificatoria di un lotto per la costruzione di una casa prefabbricata è difficile dirlo, poiché essa viene calcolata con diverse metodologie, a seconda dei parametri previsti dallo strumento urbanistico vigente, comunque, differente da zona a zona.

Le norme tecniche e i limiti di costruzione validi per una determinata area geografica, sono fissati tenendo conto della natura e dello sviluppo urbanistico del territorio circostante, ovvero la presenza e l'espansione dei centri storici, o delle zone industriali, commerciali ed agricole. I vincoli di altezza, gli allineamenti stradali e le distanze minime richieste sono solo alcuni dei parametri normativi.

(Disegno grafico delle fondazioni di una casa prefabbricata in legno)

Generalmente, in gran parte dei comuni italiani, è previsto un Indice di Fabbricabilità Fondiaria (I.F) che permette di determinare il rapporto che esiste tra il volume fabbricabile sul lotto e la superficie fondiaria totale, in modo da valutare fino a quanto sia possibile costruire edifici su quella zona.

Altri parametri urbanistici vengono adottati da altrettanti comuni, i quali non danno peso al concetto di volume, ma si basano sulla Superficie Lorda di Pavimento (S.L.P) o sulla Superficie Utile Lorda (S.U.L.) e fissano convenzionalmente a 3 m l'altezza di un piano.

LA SCELTA DEI LOTTI DA PARTE DELLE AGENZIE IMMOBILIARI

Solitamente un cliente che ha intenzione di realizzare una casa prefabbricata in legno delega la ricerca del lotto edificabile a tecnici specializzati, generalmente facenti parte di agenzie immobiliari. Questi ultimi, garanti di un'ampia esperienza sul campo, sono perfettamente in grado di valutare la capacità edificatoria di un lotto e per questo si occupano di ricercare, valutare il lembo di terreno ideale, sottoporlo alla scelta del cliente e proporlo come eventuale acquisto.

A volte, la stima di un progetto, per una possibile costruzione prefabbricata, viene affidata agli stessi produttori di edifici in legno e questi, senza fornire informazioni particolareggiate, riescono a valutare la superficie necessaria alla realizzazione della casa in legno, all'interno dello spazio disponibile del lotto edificabile scelto.

I LOTTI ITALIANI

In territorio italiano, orami, scarseggia la presenza di lotti disponibili per le costruzioni edilizie e quelli presenti, molte volte, impongono di sagomare l'edificio alla forma cittadina. Questo costituisce un problema per la forma delle case prefabbricate a catalogo, che risultano talvolta incompatibili con le dimensioni cittadine.

Sovente, infatti, risulta più adeguata la scelta di fabbricazioni edilizie su misura, frutto di un progetto ingegneristico e, per questo, perfettamente adatto alle vesti urbanistiche, studiato specificatamente per rispondere ai vincoli imposti.

Infatti, al riguardo, le amministrazioni comunali non sono ben disposte ad essere accondiscendenti, giustamente. Il ruolo del progettista, per le case prefabbricate, è più importante che mai, in quanto dovrà garantire una buona qualità urbana e, al contempo, la massima efficienza energetica per l'edificio, privilegiando le scelte razionali e il risparmio energetico.

Inoltre, l'aumento dei prezzi dei terreni spinge gli acquirenti ad acquistare terreni sempre più economici e, per questo, meno appetibili, di dimensioni più piccole e con volume edificabile disponibile evidentemente ridotto.